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澳门威尼斯人开户:上海单价最贵地块项目将入市 万科融信赔本赚吆喝?

时间:2019/8/16 17:19:11  作者:  来源:  查看:15  评论:0
内容摘要:  曾经闻名全国的单价最高地块——上海中兴路高价地在沉寂3年后终于迎来了新进展。  在近日召开的上海万科媒体交流会上,万科高级副总裁兼上海区域首席执行官张海公开透露,中兴路项目已经被命名为“中兴路壹号”,预计单价为13万元,由于现在该项目并未正式取得预售证,所以张海也表示,最终售...
  曾经闻名全国的单价最高地块——上海中兴路高价地在沉寂3年后终于迎来了新进展。

  在近日召开的上海万科媒体交流会上,万科高级副总裁兼上海区域首席执行官张海公开透露,中兴路项目已经被命名为“中兴路壹号”,预计单价为13万元,由于现在该项目并未正式取得预售证,所以张海也表示,最终售价还是以预售证为准。

  此前,该项目曾经传出要卖到单价18万元,如今在上海的严格“限价”下退守到单价13万元,这个售价能否实现盈利呢?这个曾经轰动一时的项目又能否顺利去化呢?

  楼面单价约10万,预计入市单价13万

  中兴路壹号项目所在地位于上海静安区中兴路,是“近十年来上海出让最核心的地段”,也是上海市中心出让的为数不多的净地。2016年8月,刚刚将总部迁入上海滩不久的闽系房企融信以110.1亿元一举拿下上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,10.03万元/平方米的楼面价刷新了当时全国的单价纪录。这也使融信在上海一夜成名,进入高光时刻。

  然而,鉴于高昂的地价和投资成本,融信很难自己吃掉这块宝地,很快,融信选择引入万科,共同开发,万科也正式宣布以53.95亿元入股这个项目,持有其49%的权益。此后,融信甘愿退居幕后,而万科走到台前,成为真正的操盘方。

  万科操盘后,这块备受瞩目的高价地一度传出要卖到单价18万元,但是,很快又悄无声息了。一方面,该地块在拿地后迟迟没有动工的迹象,另一方面2016年下半年起,上海房地产市场执行了限购、限价等多重严厉的调控。

  高价地遭遇市场“寒冬”, 中兴路壹号项目成为典型的案例。3年后,该地块终于迎来即将入市的消息。如果以13万元的单价入市,该项目能否盈利?

  上海中原地产资深分析师卢文曦对记者表示:“10.03万元/平方米的楼面价加上建安成本、三年的财务和人员成本,这个入市价几乎不赚钱。”

  业内人士分析称:“如果13万元单价获批的话,对开发商来说,基本达到了盈亏平衡的一个点,但是也很难说有较大的盈利空间。”

  此外,环顾静安区中兴路地块附近的二手房价格,万科翡翠雅宾利二手房价格在每平方米9万元以上,以200平方米和300平方米的大户型为主。就板块来讲,根据上海链家的数据,上周静安区板块的新房成交均价约为12.86万元/平方米。那么,中兴路壹号项目13万元的单价高于附近二手房,略高于新房均价。

  上海楼市趋稳,高价地项目去化待观察

  从户型来看,目前万科尚未公布中兴路壹号的具体户型图,但是,该地块的出让条件中有一条限制是:“该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80%”。那么,对于这种“中小户型,高单价”的产品,是否能获得市场认可,还需看后期的市场去化情况。

  有业内人士表示,之前上海核心区的中小户型一手房,比如上海金茂府卖得比较好。“预计八九十平方米的两居、三居,会比较受买家青睐。”但是,由于中兴路壹号尚未入市,具体户型设计还未对市场公布。

  而对于高价地的入市逻辑,在业内来讲有一个心照不宣的“拖延术”,在市场下行时,通常是以“小批量、低单价”入市,然后在市场上行时,通过多次推盘加价来实现整体的盈利。


  对于这种入市逻辑,同样是高价地的上海金茂府是一个典型的案例,2015年,在上海市场下行时,上海金茂府的楼面价是4.7万元/平方米,最后以单价约7万元入市,也被业内称之为“亏本入市”,但是从2016年-2018年,上海房价快速上涨,上海金茂府收官时单价已经攀升至12.7万元。

  时过境迁,上海金茂府的做法如今或许就“行不通”了。在限购、限价等政策下,上海楼市已经趋于平稳,房价很难再出现“大起大落”。

  根据上海链家网的数据表明,今年上半年,上海新建商品房共成交3.1万套,同比增长28%;二手房共成交12.2万套,同比增长51%。由于回归居住需求,上海新房成交50%集中在外郊环间;二手房成交37%在外郊环间、20%在中外环间;刚需和改善的客户成为成交主力。

  与此同时,今年上半年上海新房销量增速呈现出滞涨的状态,累计同比增速逐步放缓,成交向上动力不足,二手房成交量月度涨幅不断收窄。今年上半年上海新房价格累计同比增速下行,二手房价格继续呈现负增长。

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